뉴스테이에 민간자금 투자 확대
- 사업구조 개선 등을 통해 연기금·금융기관 투자유치 -
○ 서민·중산층의 주거안정 강화에 관한 ‘16년 국토교통부 연두 업무보고(1.14)에 관한 사항이 본격 추진된다.
○ 국토교통부(장관 강호인)는 업무보고 후속 조치의 하나로, 뉴스테이에 대한 재무적 투자자의 참여를 활성화하기 위해 뉴스테이 사업구조 개선·리스크 저감을 추진할 계획이라고 밝혔다.
- 이는, 뉴스테이 출범 이후의 성과에 더해 뉴스테이를 보다 장기·안정적으로 운영하기 위해 장기투자가 가능한 연기금·금융기관 등 재무적 투자자(FI:Financial Invertor)의 참여를 확대하기 위한 것으로, 임대기간 중에도 안정적으로 배당하고, 개발에 따르는 인허가·준공 리스크를 저감하는 데 중점을 두었다.
< 뉴스테이 추진 성과>
(양적 확대) ’15년 10개 리츠 1.4만호 공급, ’16년 20개 내외 리츠 2.5만호 공급
(질적 개선) 주거 서비스 강화, 도심형 등 공급방식·주택 유형 다각화5개 연기금 공동투자협약(2.29) 등 투자자 다변화 기반마련
⇒ FI는 융자 2.6조원, 출자 275.5억원을 투자하여 출자 실적은 다소 부족
- 먼저 그간 FI가 뉴스테이 지분투자를 기피했던 주요한 원인인 청산배당* 구조를 안정적인 중간배당 구조로 전환하기 위해 사업구조를 개선하기로 하였다.
* 뉴스테이는 대부분 준전세 형태로 공급하고 있어 임대기간 중 임대료 수입으로 배당이 어렵고, 임대 종료 후 주택 매각수입에 의해 배당하는 구조
(토지임대) 뉴스테이리츠가 토지를 매입해 주택을 건설하는 방식에서 벗어나, 기금과 LH 등이 출자해 설립한 토지지원리츠가 토지를 매입해 뉴스테이리츠에 저렴하게 임대하는 토지임대형 뉴스테이를 도입한다.
- 토지임대방식이 적용되면, 뉴스테이리츠는 총사업비를 줄이고, 토지매입비용 조달에 따르는 금융비용을 절감할 수 있다.
(복합·특화개발) 리츠의 경우 건축물 연면적의 30% 범위에서 분양주택 또는 수익시설과 복합개발하여 수익을 조기에 실현할 수 있도록 사업구조를 유연화 한다.
(재무구조 개선) 회계 편의를 위해 정액으로 가정(원가의 0.2～0.9%)하고 있는 수선유지비를 현실적으로 조정(평균 0.5%, 연차에 따라 증가하는 형태)하는 등 재무구조를 표준화 할 예정이다.
(비용절감) 시공사의 보통주 출자부담을 완화하여 공사비를 절감하고, 견본주택 건축비용 등 불필요한 비용을 최소화할 계획이다.
(기금이 Bridge Equity 제공) FI는 개발에 따르는 인허가·준공 리스크를 기피하므로 리츠 설립시에는 기금이 출자하고, 준공 이후에 FI가 기금 지분을 인수하는 방식(사전에 매입약정 체결)도 도입할 계획이다.
(마스터리스* 활성화) 자기관리형 주택임대관리회사에 제공하는 주택도시보증공사(HUG)의 임대관리보증의 기간 연장 등 보증상품을 개선하여 임대인(리츠)의 공실 위험도 완화할 계획이다.
* Master Lease : 주택임대관리회사가 임대인으로부터 주택을 위탁받아 공실 위험을 모두 지고 임대인에게 약정된 임대료 납부
○ 국토교통부는 은행·보험 등 금융기관이 뉴스테이 투자를 이미 시작했고, 연기금들이 뉴스테이 공동투자협약 참여하는 등 시장에서 뉴스테이의 수익성과 안전성이 검증되고 있는 상황에서, 이번 사업구조 개선에 따라 FI에게 5.5% 이상 안정적인 배당을 지급하게 될 수 있는 만큼 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 금융기관·연기금 등이 뉴스테이에 적극적으로 투자할 것으로 기대한다고 밝혔다.
뉴스테이에 민간자금 투자 확대한다(160304).hwp
