대한건설정책연구원

재건축 연한 30년, 안전진단에 층간소음 포함
- 안전진단 ‘구조안전+생활불편해소’…도심 신규주택 확대 기대
 

○ 앞으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되고, 안전진단에 구조안전성 평가 외에 주거환경 중심 평가를 신설하고, 층간소음이나 에너지 효율, 노약자 편의성 등 주거환경 비중을 강화한다.

○ 국토교통부(장관 서승환)는 ’14년 9월 1일 발표한 ｢주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안｣ 후속조치로 재건축 연한 단축, 안전진단 합리화 등을 주요 내용으로 하는｢도시 및 주거환경정비법 시행령｣ 개정안이 국무회의를 통과(1.20)했다고 밝혔다. 

이번 개정안의 주요내용은 다음과 같다.

[1] 9.1 후속조치로서 재정비 규제 합리화방안 추진

① 재건축 연한 상한을 30년으로 단축
- ‘90년 이전에 준공된 아파트는 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있으나 주차장 부족*, 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민불편은 지속되고 있는 현실을 감안했다.
* ‘91년부터 지하주차장 설치(전체 주차면적의 30%)가 의무화되어 그 이전에 준공된 아파트는 주차장 문제 심각

- 재건축 연한 상한을 40년에서 30년으로 단축함으로써 1980년대 후반에 건설된, 구조·설비·주거환경 측면에서 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있도록 한다. 특히, 주거환경 비중을 강화하는 안전진단기준 개선과 함께 재건축 연한도 단축하여 주차장 부족, 층간 소음 등으로 주거환경이 불량한 곳에 거주하는 주민들의 불편 해소에 효과가 클 것으로 기대된다.

- 개정안에 따르면 서울시의 경우, ’87~’91년에 준공된 공동주택은 재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축된다. 대상 세대수로는 강남지역(서초·강남·송파) 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 등 서울 지역 전체에 골고루 분포하고 있다.


② 재건축 안전진단 합리화
- 현재 안전진단은 구조안전성에 편중된 평가로서, 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성 제고, 노약자와 어린이 생활환경 개선 등 주민의 주거생활 불편 해소 요구에 부응하기에 미흡한 실정이었다.
* (평가 비중) 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 항목 중 구조안전성 비중이 40%로 가장 높음 

- 앞으로는 주택의 구조안전 제고와 함께 주민불편도 해소하기 위해 종래 안전진단을 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 구분하게 된다. 구조적 결함이 있는 경우(내진성능 미확보 건축물)에는 연한 도래와 관계없이 구조안전성만 평가하여 최하위의 E등급 판정 시 타 항목 평가 없이 재건축을 허용한다.

- 재건축 연한이 도래한 경우 주민들의 주거생활 불편을 최소화하기 위해 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용한다. 주거환경 평가 시에 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활환경 개선 등도 반영할 계획이다.

- 이에 따라 전체 안전진단 기준에서 주거환경 부문이 차지하는 비율도 상향할 계획이다. 다만, 주거환경 부문 비율이 강화되더라도 구조안전에 문제가 있는 경우 여전히 재건축이 가능하다.

- 안전진단기준에 관한 세부 제도개선안은 ｢한국시설안전공단｣ 등 관련 전문기관의 검토를 거쳐 개정안의 시행시기에 맞춰 ｢주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준｣에 반영할 계획이다.

 
③ 재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준 폐지
- 현재 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있는데 연면적 규제는 시장과열기에 중대형 주택 선호에 따라 초소형 주택을 구색만 맞춰 건설하는 것을 예방하려는 취지에서 도입된 바 있다.

- 그러나, 최근 소형주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있는 점을 감안하여, 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하되 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지한다.


④ 재개발 임대주택 의무건설비율 5%p 완화
- 주택 시장 침체에 따른 사업성 악화에도 불구하고 재개발 임대주택 의무건설비율은 오히려 상향*되어 사업추진에 애로가 있었다. 또한 연면적 기준의 경우 모든 지자체가 적용하지 않고 있었다.
* 수도권 과밀억제권역에서 재개발시 임대주택 비율 17%에서 20%로 상향(’11.6 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 시행령 개정)
* (세대수) 서울 20%, 인천·경기 17%, 광주 8.5%, 부산·대구·대전 5%

- 이러한 현실을 반영하여 주거환경이 열악한 지역의 재개발사업 활성화를 도모하기 위해 연면적 기준은 폐지하고, 세대수 기준 임대주택 의무건설비율은 5%p 완화한다.

- 다만, 지자체는 정비계획 수립 시 기존 재개발사업에서 건설한 주택 전체 세대수 중 기존 세입자가 입주한 임대주택 세대수 비율이 지자체가 정하여 고시한 임대주택 비율보다 높을 경우* 5%p 범위에서 상향**할 수 있도록 하였다.
* 기존세입자가 입주한 임대주택 세대수 / 건설하는 주택 전체 세대수 >> 임대주택 의무건설비율(고시)
** 시·도지사가 고시한 임대주택 비율 + (건설하는 주택 전체 세대수 × (5/100))

- 또한, 지역별 구분도 수도권과 비수도권으로 단순화하고 임대주택 의무건설비율의 하한은 폐지(고시 개정사항)한다.


[2] 가로주택정비사업 활성화 방안 추진  

① 가로주택정비사업 층수제한을 15층으로 완화
- 소규모 중층주택 건설을 위한 가로주택정비사업은 주로 제2종일반주거지역에서 이루어지나 현행 ｢도시 및 주거환경정비법｣은 가로주택정비사업에 대해 용도지역 구분없이 층수를 일률적으로 7층으로 제한하고 있었다.

- 이번 시행령 개정을 통해 가로주택정비사업에 대한 층수 제한은 원칙적으로 국토계획법에 따르도록 하되, 제2종일반주거지역에서는 15층 이하의 범위에서 해당 가로구역의 규모, 도로 너비 등을 고려하여 시·도 조례에서 층수제한과 산정방법을 정할 수 있도록 한다.

② 가로주택정비사업 채광창 높이제한 기준 1/2 범위에서 완화
- 가로주택정비사업의 활성화를 위하여 채광창 높이제한 기준을 1/2 만큼 완화*함으로써 층수 증가 없이도 개발 면적을 늘릴 수 있도록 하고,
* 건축물 각 부분의 높이는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배 이하를 4배 이하로 완화

- 지붕에 태양광 설치면적 추가 확보를 통해 ｢제로에너지빌딩｣ 상용화도 지원*할 수 있도록 개선한다.
* ｢기후변화 대응 제로에너지빌딩 조기 활성화 방안｣(’14.7.17)

- 다만, 인근 건물의 채광을 위해 7층 건물에 한정하여 완화된 기준을 적용한다.

○ 이번 개정안이 ‘15년 1월 중에 공포될 경우, 개정된 시행령은 조례 개정 등 후속조치에 필요한 기간(4개월)이 경과된 후인 ’15년 5월 중 시행될 예정이다.

○ 이번 개정안이 시행되면 과도한 개발이익이 발생될 것을 전제로 도입된 재정비 관련 규제를 달라진 시장 상황과 높아진 주거환경 개선 수요에 맞추어 합리적으로 개선함으로써, 주민의 주거불편을 해소하고 도심 내 신규주택 공급도 확대할 수 있을 것으로 기대된다.

○ 아울러 국토교통부는 이번 시행령 개정 이후 관련 고시와 조례 개정 등을 통해 집행에 차질이 없도록 관련 지자체와의 협의도 지속적으로 해 나갈 계획이라고 밝혔다.

○ 이번 시행령 개정을 통해 재건축 연한 상한을 30년으로 단축함에 따라 일시에 재건축이 급증할 우려는 크지 않다.

○ 재건축은 안전진단, 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 사업을 완료하는데 10년 이상 장기간이 소요되고, 특히 90년대 이후 지어진 중고층 아파트는 이미 용적률이 높아 재건축에 따른 수익성 확보도 용이하지 않은 점을 감안할 때, 일시에 재건축 수요가 증가하지는 않을 것으로 예상된다.
* 구조안전성, 주거환경, 비용 등을 분석하여 재건축 여부를 결정

○ 앞으로, 국토교통부는 지자체와 협조를 통해 재건축사업 추진동향을 지속적으로 모니터링하고, 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 인허가시기 조정 등을 통해 대처할 계획이다.
* ’14.12월 국토부와 서울·경기·인천 간 이주수요 공동관리에 합의하는 MOU 체결
* ’15.2월 이주시기 조정심의 대상 확대: 정비구역 내 기존 주택수가 500호를 초과하고, 같은 법정동 안에 위치한 1개 이상의 다른 정비구역의 기존 주택수를 더한 합계가 2,000호를 초과할 때도 인허가 시기 조정 가능 (서울시 조례)

○ 또한 재건축 이주수요 증가로 인하여 재건축단지와 인근 거주 세입자들의 주거가 불안해지지 않도록 금년도에 공급계획물량(4만→5만 호)이 확대된 매입·전세임대 1만호를 전월세 가격 우려지역에 집중투입하여 저소득 세입자들의 주거안정을 도모할 계획이다.